2015-01-23 06:01

2015-01-23 06:01

Det behövs fler hyreshus

Det behövs fler billiga bostäder på många orter i landet. Parallellt med avfolkningen av landsbygden pågår inflyttningen till storstäderna och de regionala tillväxtstäderna.

Bristen på bostäder i Stockholm får naturligtvis mest uppmärksamhet men även i mindre kommuner kommer man behöva bygga nya bostäder. Enligt Boverket förslår inte de 28 000 bostäder som byggts under det gångna året, bland annat därför att invandringen tillfört omkring 50 000 personer i behov av bostad. Till detta kommer inflyttarna från mindre landsortskommuner till städerna.

Socialdemokraterna gick till val på ett löfte om 250 000 nya bostäder till år 2020, och Alliansen lovade 100 000 och 13 000 nya byggjobb till år 2035. Det återstår att se vad det blir av detta. Senast det byggdes i den skala som Boverket räknar med kommer att behövas var under miljonprogrammet då man satte målet 100 000 nya bostäder varje år under tio år. Någon sådan byggrush är inte nödvändig i dag. Dessutom är det inte lämpligt att involvera det allmänna alltför mycket i bostadsbyggandet, med subventioner i olika former.

Däremot borde staten intressera sig mer för att underlätta byggandet av billiga bostäder genom att sänka kraven på lägenheternas standard. De bostäder som byggherrarna prioriterar är inte billiga hyresrätter, utan bostadsrätter i bra lägen som byggbolagen kan sälja med god förtjänst på den överhettade bostadsrättsmarknaden. Varför skulle det vara annorlunda? I och med att vi har extremt låga räntor och bostadsrättsköpare som inte tvekar att sätta sig i skuld för åtskilliga miljoner för en liten lägenhet i ett hyggligt läge, finns det ingen anledning att ompröva strategin. En sprucken eller pysande fastighetsbubbla kan dock sätta stopp för detta ganska snart.

Alternativet är att bygga hyreshus för förvaltning. Vilket är precis vad som behövs om inflyttarna skall få någonstans att bo. Det säger sig självt att det stora flertalet av de som söker sig till de större städerna inte har råd att köpa en bostadsrätt. Särskilt inte om man är nyligen invandrad till Sverige och inte hunnit etablera sig på arbetsmarknaden ännu.

Uppenbarligen är traditionell fastighetsförvaltning inte en tillräckligt attraktiv placering jämfört med att bygga och sälja. Enligt Hyresgästföreningen (SvD 21/12) är dock hyreshus rena vinstmaskinerna som ger en så kallad direktavkastning på 8,4 procent enligt föreningens egna kalkyler. Om det är så borde ju kapitalplacerarna bygga för glatta livet.

Att de inte gör det kan ju bero på att det finns andra attraktivare investeringar eller att Hyresgästföreningen, som ju trots allt är mest intresserad av lägre hyror för sina medlemmar, har räknat fel. Fastighetsägarnas före detta vd menar i ett genmäle (SvD 25/12) att direktavkastningen inte är mer än 2,8 procent i Stockholmsområdet och runt två procent i innerstan. Det ger inte en bild av hyresfastigheter som sedelpressar.

Förenklat kan man säga att den bristande lönsamheten beror antingen på att byggandet är för dyrt eller att är hyrorna för låga. Om det skall byggas fler hyresrätter utan statliga subventioner är det någon av dessa två vägar man får välja. Ändrade byggnormer och effektivare byggmetoder kan säkert sänka produktionskostnaden för en kvadratmeter boyta väsentligt. Men det är väl optimistiskt att förlita sig på reglerlättnader och teknik för att öka byggandet. Förr eller senare måste hyrorna marknadsprissättas.

Bristen på bostäder i Stockholm får naturligtvis mest uppmärksamhet men även i mindre kommuner kommer man behöva bygga nya bostäder. Enligt Boverket förslår inte de 28 000 bostäder som byggts under det gångna året, bland annat därför att invandringen tillfört omkring 50 000 personer i behov av bostad. Till detta kommer inflyttarna från mindre landsortskommuner till städerna.

Socialdemokraterna gick till val på ett löfte om 250 000 nya bostäder till år 2020, och Alliansen lovade 100 000 och 13 000 nya byggjobb till år 2035. Det återstår att se vad det blir av detta. Senast det byggdes i den skala som Boverket räknar med kommer att behövas var under miljonprogrammet då man satte målet 100 000 nya bostäder varje år under tio år. Någon sådan byggrush är inte nödvändig i dag. Dessutom är det inte lämpligt att involvera det allmänna alltför mycket i bostadsbyggandet, med subventioner i olika former.

Däremot borde staten intressera sig mer för att underlätta byggandet av billiga bostäder genom att sänka kraven på lägenheternas standard. De bostäder som byggherrarna prioriterar är inte billiga hyresrätter, utan bostadsrätter i bra lägen som byggbolagen kan sälja med god förtjänst på den överhettade bostadsrättsmarknaden. Varför skulle det vara annorlunda? I och med att vi har extremt låga räntor och bostadsrättsköpare som inte tvekar att sätta sig i skuld för åtskilliga miljoner för en liten lägenhet i ett hyggligt läge, finns det ingen anledning att ompröva strategin. En sprucken eller pysande fastighetsbubbla kan dock sätta stopp för detta ganska snart.

Alternativet är att bygga hyreshus för förvaltning. Vilket är precis vad som behövs om inflyttarna skall få någonstans att bo. Det säger sig självt att det stora flertalet av de som söker sig till de större städerna inte har råd att köpa en bostadsrätt. Särskilt inte om man är nyligen invandrad till Sverige och inte hunnit etablera sig på arbetsmarknaden ännu.

Uppenbarligen är traditionell fastighetsförvaltning inte en tillräckligt attraktiv placering jämfört med att bygga och sälja. Enligt Hyresgästföreningen (SvD 21/12) är dock hyreshus rena vinstmaskinerna som ger en så kallad direktavkastning på 8,4 procent enligt föreningens egna kalkyler. Om det är så borde ju kapitalplacerarna bygga för glatta livet.

Att de inte gör det kan ju bero på att det finns andra attraktivare investeringar eller att Hyresgästföreningen, som ju trots allt är mest intresserad av lägre hyror för sina medlemmar, har räknat fel. Fastighetsägarnas före detta vd menar i ett genmäle (SvD 25/12) att direktavkastningen inte är mer än 2,8 procent i Stockholmsområdet och runt två procent i innerstan. Det ger inte en bild av hyresfastigheter som sedelpressar.

Förenklat kan man säga att den bristande lönsamheten beror antingen på att byggandet är för dyrt eller att är hyrorna för låga. Om det skall byggas fler hyresrätter utan statliga subventioner är det någon av dessa två vägar man får välja. Ändrade byggnormer och effektivare byggmetoder kan säkert sänka produktionskostnaden för en kvadratmeter boyta väsentligt. Men det är väl optimistiskt att förlita sig på reglerlättnader och teknik för att öka byggandet. Förr eller senare måste hyrorna marknadsprissättas.